Dispositif Jeanbrun : un levier fiscal pour l’investissement locatif en 2026

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Un dispositif temporaire à saisir avant 2028

Ouvert à compter du 1er janvier 2025 et initialement prévu pour une durée de trois ans, le dispositif Jeanbrun prendra fin le 31 décembre 2027. Selon les dernières annonces de la direction générale des Finances publiques, aucun report n’est envisagé à ce stade. À droit constant, les contribuables disposent donc d’une fenêtre de tir jusqu’à la fin de l’année 2027 pour réaliser leur acquisition et bénéficier de l’avantage fiscal.

Champ d’application et conditions d’éligibilité

Le dispositif s’adresse à tout contribuable français, sans distinction de statut professionnel. La société doit être imposée à l’impôt sur le revenu et le logement doit être acquis neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). La jurisprudence est claire sur ce point : seules les opérations réalisées dans le cadre d’un contrat de réservation signé avant le 31 décembre 2027 sont éligibles.

Sur le plan pratique, le bien doit être loué nu à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 9 ans, avec une option de prolongation jusqu’à 12 ans. Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou descendant direct. Cette question soulève un enjeu souvent sous-estimé : les baux conclus avec un proche sont exclus du dispositif, ce que les textes ne disent pas, la pratique l’impose.

Un avantage fiscal substantiel mais encadré

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par opération. Le taux de réduction est modulé selon la durée d’engagement : 12 % pour 9 ans, 18 % pour 12 ans, et jusqu’à 21 % pour les logements labellisés BBC ou classe A/B du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Concrètement, pour un investissement de 250 000 €, le contribuable pourra déduire 52 500 € d’impôt sur le revenu (21 % × 250 000 €) réparti sur 12 années, soit 4 375 € par an. Cependant, il convient de distinguer la réduction d’impôt de la déduction : ici, il s’agit bien d’une réduction, non d’une déduction des loyers. Le régime micro-foncier ou réel reste applicable pour les loyers perçus, sous réserve des plafonds (15 000 € de recettes annuelles maximum pour bénéficier du micro-foncier).

Plafonds de loyers et de ressources : un verrou à anticiper

Pour bénéficier de la réduction, le logement doit être loué à un loyer inférieur à un plafond fixé par arrêté préfectoral, actualisé chaque année. Ce plafond est majoré pour les zones tendues (zone A / A bis) et minoré en zone B2. De plus, le locataire doit justifier de ressources inférieures à un seuil défini par zone. Avant de signer, il faut mesurer le risque de ne pas trouver un locataire éligible : ce dispositif est donc particulièrement adapté aux zones où la demande locative est forte et les revenus moyens.

Vers un amendement partiel : ce que le projet de loi de finances 2026 pourrait changer

Le gouvernement a indiqué, dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances pour 2026, que le dispositif serait amendé pour améliorer la sélectivité territoriale. Plusieurs députés ont proposé de limiter l’éligibilité aux seules zones A, A bis et B1, excluant les zones B2 et C. Cette question reste ouverte à ce stade, mais il serait prudent pour tout investisseur potentiel de considérer ce risque de restriction.

D’autre part, un amendement visant à abaisser le plafond de 300 000 € à 250 000 € pourrait être adopté. Sur le plan pratique, cela réduirait la réduction d’impôt maximale de 63 000 € à 52 500 €. Pour les contribuables qui prévoient un investissement important, il peut être judicieux de réaliser l’acquisition avant l’entrée en vigueur de cet amendement, si celui-ci est adopté fin 2026.

Cadre fiscal espagnol et comparaison franco-espagnole

Sous l’angle de la double culture juridique franco-espagnole, il est intéressant de comparer ce dispositif avec son équivalent espagnol : la deducción por alquiler de vivienda (déduction pour location de logement). En Espagne, la réduction d’impôt pour l’investissement locatif atteint 15 % du prix d’acquisition, plafonné à 9 040 € par an, mais sans condition de plafond de ressources du locataire. Le logement doit toutefois être loué pour une durée minimale de 10 ans. Cette différence illustre la philosophie plus libérale du marché espagnol, où l’État intervient moins sur l’encadrement des loyers

Pour un contribuable possédant un patrimoine immobilier en Espagne, il peut être pertinent de structurer l’investissement locatif sous les deux régimes, en respectant les règles de non-cumul des avantages fiscaux ressortissants de l’Union européenne. La question reste ouverte sur l’articulation concrète entre le dispositif Jeanbrun et l’option pour l’impôt sur la rente espagnol (IRPF) en cas de résidence alternée. Dans cette hypothèse, il convient de consulter un conseil spécialisé en fiscalité internationale, car le sujet dépasse le champ du conseil généraliste.

Pièges à éviter et recommandations pratiques

Avant de se lancer, un point mérite une attention particulière : le respect strict des plafonds de ressources du locataire chaque année. Le non-respect entraîne la remise en cause de la réduction pour l’année concernée, sans possibilité de régularisation. Sur le plan pratique, il est conseillé d’exiger chaque année une déclaration sur l’honneur du locataire attestant de ses revenus.

Ensuite, il faut impérativement souscrire le contrat d’assurance loyers impayés (GLI) si le logement se situe en zone tendue, même si ce n’est pas une obligation légale. La jurisprudence est claire sur ce point : en cas de sinistre, l’absence d’assurance peut être considérée comme une faute de gestion, entraînant une perte sèche pour l’investisseur.

Enfin, la question de la revente après l’engagement locatif est souvent mal anticipée. En cas de cession avant le terme des 9 ou 12 ans, l’administration fiscale demande le remboursement de la fraction de la réduction d’impôt non prescrite, majorée d’intérêts de retard. Il est donc nécessaire de choisir un bien dont la valeur locative et la plus-value potentielle sont compatibles avec un horizon de détention long.

Conclusion : s’informer et agir dans la fenêtre législative

Le dispositif Jeanbrun offre un levier fiscal attractif pour l’investissement locatif, mais son encadrement strict et son caractère temporaire exigent une décision éclairée. Avant de signer, il faut mesurer l’ensemble des conditions : type de bien, zonage, plafonds de loyers et de ressources, durée d’engagement. Sous réserve d’un amendement législatif fin 2026, les conditions d’éligibilité pourraient se durcir. Pour les investisseurs hésitants, il peut être opportun de consulter un professionnel du droit fiscal afin de valider la faisabilité de l’opération dans son intégralité.