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Points clés à retenir
- Révocation unilatérale : le mandant peut révoquer un mandat non exclusif à tout moment, sous réserve de ne pas en abuser (art. 2004 du Code civil).
- Mandat exclusif ou avec clause pénale : délai de préavis de trois mois, puis lettre recommandée avec AR et préavis de quinze jours (art. 78 décret du 20 juillet 1972).
- Preuve du préjudice : en cas de révocation abusive, c’est à l’agent immobilier de démontrer le manquement et le dommage.
Le cadre juridique de la révocation
Le droit de révoquer un mandat est un principe de base du droit des contrats. L’article 2004 du Code civil dispose que « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Cette faculté s’applique à tout mandat, y compris le mandat immobilier de vente. Il convient toutefois de distinguer le mandat non exclusif du mandat exclusif, car les règles diffèrent.
Révocation d’un mandat non exclusif
Lorsque le mandat est conclu sans exclusivité, le mandant peut le révoquer à tout moment, sans motif, par une déclaration unilatérale de volonté. Cette révocation est immédiate, sauf si le contrat prévoit un délai de préavis. La jurisprudence est claire sur ce point : le mandant n’a pas à justifier sa décision, mais il doit agir sans intention de nuire. Si la révocation est jugée abusive, le mandant peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l’agent immobilier, à condition que ce dernier prouve un préjudice (manque à gagner, investissements engagés).
Sur le plan pratique, la révocation doit être expresse. Un simple désistement verbal pourrait être contesté. Il est recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, à l’image du modèle proposé ci-dessous. Par ailleurs, le mandat peut comporter une clause de renonciation à la faculté de révocation pendant une durée déterminée ; dans ce cas, le mandant ne peut révoquer avant l’échéance.
Révocation d’un mandat exclusif ou avec clause pénale
L’article 78 alinéa 2 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 encadre strictement la révocation d’un mandat exclusif ou d’un mandat comportant une clause pénale (commission due même en cas de vente sans entremise de l’agent). Dans ces hypothèses, le mandant ne peut révoquer le mandat qu’après un délai de trois mois à compter de sa conclusion. Après ce délai, il peut dénoncer le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de quinze jours, qui court à compter de la réception de la lettre recommandée avec AR notifiant la révocation.
Il convient de souligner que ces règles ne s’appliquent pas en cas de mandat de vente d’un immeuble par lots (art. 78 alinéa 3 du même décret). Avant de signer, il faut mesurer les conséquences pratiques de ces clauses.
Modèle de lettre de révocation d’un mandat non exclusif
Ce modèle s’adresse au mandant qui souhaite révoquer un mandat non exclusif, sans clause restrictive. Il doit être adapté au cas concret (coordonnées, références, motifs optionnels).
[Prénom et Nom]
[Adresse complète]
[Téléphone fixe/mobile/courriel]
À l’attention de :
[Nom de l’agent immobilier]
[Adresse de l’agence]
Objet : révocation du mandat de vente n°[À compléter]
Par lettre recommandée avec accusé de réception,
N° de l’AR : [À reporter]
Madame, Monsieur,
Par acte en date du [date de signature], vous nous avez donné mandat de vendre les biens et droits immobiliers sis à [adresse du bien] consistant en [nature du bien : appartement, maison, terrain…] pour la somme de [montant] euros. Ce mandat a été conclu sans exclusivité et devait prendre fin le [date de fin initiale].
Or, par la présente, nous vous informons de notre intention de révoquer ledit mandat, conformément à la faculté qui nous est offerte par l’article 2004 du Code civil. En effet, [indiquez les motifs le cas échéant].
Le délai de préavis étant de [nombre de jours prévu au contrat] jours, cette révocation prendra effet le [date de prise d’effet].
Nous reprendrons contact avec vous pour convenir de la restitution des clés de notre immeuble.
Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.
[Signature]
[Prénom et Nom]
Ce modèle peut être copié-collé dans un traitement de texte. Pour une version prête à l’emploi, téléchargez notre modèle de lettre au format PDF : modèle de courrier de révocation du mandat.
Questions fréquentes sur la révocation
Puis-je révoquer un mandat exclusif avant trois mois ?
Non, à moins que le contrat ne prévoie une disposition plus favorable. L’article 78 du décret de 1972 impose un délai incompressible de trois mois. La question reste ouverte pour les mandats conclus avant l’entrée en vigueur du texte ; il convient de vérifier la date précise.
Que faire en cas de révocation abusive ?
L’agent immobilier peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts. Il devra prouver que le mandant a agi par malveillance ou dans l’intention de lui nuire. Un simple changement d’avis ne constitue pas un abus.
La révocation est-elle possible pour des biens en copropriété ?
Pour la vente par lots, les règles de l’article 78 ne s’appliquent pas. Il convient de se référer aux stipulations contractuelles et, le cas échéant, à l’article 2004 du Code civil.
Peut-on révoquer un mandat sans lettre recommandée ?
Si le contrat ne l’exige pas, une lettre simple ou un email peut suffire pour un mandat non exclusif. Toutefois, pour des raisons de preuve, il est fortement conseillé d’utiliser une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce que les textes ne disent pas, la pratique l’impose.
Si votre mandat est conclu avec une agence basée en Espagne ou si le bien est situé à l’étranger, les règles peuvent différer. Un conseil juridique spécialisé est recommandé.
Conseiller juridique indépendant, Alessandro Inglese Marin décrypte le droit des entreprises, la fiscalité et le droit civil pour ceux qui ont besoin de comprendre avant de décider. Formé à Paris et Madrid, il traduit la complexité juridique en analyses directement actionnables.