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Points clés à retenir
- Délais : Le commandement de quitter les lieux octroie un délai légal de deux mois, réductible par le juge en cas de mauvaise foi caractérisée.
- Force publique : La demande de concours, adressée au préfet, peut donner lieu à indemnisation de l’État en cas de refus ou silence prolongé, suite à la réforme de novembre 2025.
- Trêve hivernale : Elle suspend l’exécution physique du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions strictes (occupation sans titre avec violences, logement insalubre, violences conjugales).
Le cadre procédural après un jugement d’expulsion
Un jugement d’expulsion rendu ne signifie pas une reprise de possession immédiate du logement. Sur le plan pratique, une phase d’exécution, encadrée par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), démarre. Cette question soulève un enjeu souvent sous-estimé par les propriétaires : la temporalité et les formalités obligatoires. À droit constant, le propriétaire doit faire signifier le jugement devenu définitif ou assorti de l’exécution provisoire par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Il convient de distinguer la décision judiciaire de son exécution matérielle. Le commissaire de justice délivre simultanément le commandement de quitter les lieux, acte indispensable qui fixe le point de départ du délai légal accordé au locataire. Une notification automatique est également adressée à la préfecture du département, conformément à l’article R. 153-1 du CPCE. La jurisprudence est claire sur ce point : l’omission de ces formalités rend la procédure ultérieure irrecevable.
Le commandement de quitter les lieux : délai et possibilités de réduction
Le commandement de quitter les lieux, régi par l’article L. 412-1 du CPCE, accorde un délai de deux mois au locataire pour libérer les lieux volontairement. Ce délai court à compter de sa signification. Avant de signer, il faut mesurer que ce délai n’est pas intangible. Le juge peut le réduire, voire le supprimer, en application de l’article L. 412-2, en cas de mauvaise foi caractérisée du locataire.
Les cas de mauvaise foi incluent, par exemple, la multiplication d’impayés sans justification solide, l’occupation sans droit ni titre, ou des manœuvres dilatoires avérées. La demande de réduction doit être formulée expressément lors de l’instance au fond. Ce que les textes ne disent pas, la pratique l’impose : la preuve de cette mauvaise foi doit être solide et documentée.
La demande de concours de la force publique et ses suites
Si le locataire est toujours présent à l’expiration du délai (réduit ou non), le commissaire de justice tente une expulsion amiable. En cas d’échec, il dresse un procès-verbal. Sur le plan pratique, le propriétaire doit alors, via le commissaire, demander le concours de la force publique au préfet, comme prévu à l’article L. 153-1 du CPCE. Le dossier transmis comprend le jugement, le commandement et le procès-verbal de tentative.
La préfecture dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Un silence persistant vaut refus. Cette question soulève un enjeu majeur depuis la réforme de novembre 2025 : en cas de refus ou de silence, le propriétaire peut désormais réclamer une indemnisation à l’État pour couvrir la perte de loyers et les frais supplémentaires engendrés par le blocage. La procédure de réclamation est strictement encadrée et nécessite une demande écrite motivée.
L’impact de la trêve hivernale et les exceptions
La trêve hivernale, prévue à l’article L. 412-6 du code de la construction et de l’habitation, suspend l’expulsion physique du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Pour la période 2026-2027, elle s’appliquera donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Même avec un jugement définitif, l’intervention du commissaire de justice est impossible pendant cette période, sauf exceptions limitatives.
- Occupation des lieux sans droit ni titre (squat) accompagnée de violences ou de menaces.
- Expulsion prononcée dans le cadre de violences conjugales ou intrafamiliales.
- Logement déclaré insalubre ou dangereux pour la santé des occupants par une autorité compétente.
- Existence d’une solution de relogement adaptée proposée et refusée par le locataire.
- Mesures d’urgence liées à l’ordre public.
La jurisprudence est claire sur ce point : l’appréciation de ces exceptions est stricte et relève de l’autorité préfectorale ou judiciaire.
Coûts et préparation opérationnelle de l’expulsion
Les frais d’exécution d’un jugement d’expulsion sont significatifs et doivent être anticipés. Ils comprennent principalement les émoluments réglementés du commissaire de justice, les frais de serrurier pour l’ouverture, et les coûts de déménagement et de garde-meuble des biens du locataire (obligation légale). Le total peut varier entre 1 500 et 3 500 euros, voire davantage en cas de complexité ou de recours.
Avant de signer le mandat d’intervention avec le commissaire, une préparation rigoureuse est indispensable. Elle comprend :
- La fourniture de copies certifiées de tous les actes judiciaires et extrajudiciaires.
- La constitution d’un dossier photographique récent de l’état des lieux.
- L’établissement d’une liste prévisionnelle des biens à inventorier.
- La coordination préalable avec un serrurier et un déménageur pour le jour J.
- La vérification du calendrier pour s’assurer du respect de la trêve hivernale.
Ce que les textes ne disent pas, la pratique l’impose : une préparation défaillante peut entraîner des reports, des complications procédurales et des surcoûts substantiels. La question des recours éventuels du locataire reste ouverte jusqu’au dernier moment, justifiant parfois le maintien d’une assistance juridique.
Conseiller juridique indépendant, Alessandro Inglese Marin décrypte le droit des entreprises, la fiscalité et le droit civil pour ceux qui ont besoin de comprendre avant de décider. Formé à Paris et Madrid, il traduit la complexité juridique en analyses directement actionnables.