Refus de renouvellement de bail commercial avec indemnité d’éviction

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Le cadre légal du refus de renouvellement

Lorsque le preneur sollicite le renouvellement de son bail commercial, le bailleur est tenu de répondre dans un délai de trois mois suivant cette demande. Il convient de distinguer deux situations : l’acceptation du renouvellement, souvent assortie de nouvelles conditions (notamment un loyer révisé), et le refus pur et simple.

Sur le plan pratique, le refus peut être motivé par un motif grave et légitime (par exemple, inexécution des obligations contractuelles) ou, en l’absence de tel motif, donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce. La jurisprudence est claire sur ce point : le refus non justifié entraîne automatiquement le droit à réparation pour le locataire évincé, correspondant à la valeur du fonds de commerce et aux frais de réinstallation.

Compétence juridictionnelle : qui tranche le litige ?

Cette question soulève un enjeu souvent sous-estimé. À droit constant, le litige portant sur le loyer relève de la compétence du juge des loyers commerciaux, c’est-à-dire du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. En revanche, si le désaccord porte sur d’autres clauses du bail (durée, destination, charges), c’est le tribunal judiciaire qui est saisi. Cette distinction procédurale est cruciale : une erreur de compétence peut entraîner un allongement significatif des délais.

Ce que les textes ne disent pas, la pratique l’impose : il est recommandé de formaliser tout refus par acte d’huissier, pour sécuriser la preuve de la notification et du respect du délai de trois mois.

Modèle de lettre de refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

Le modèle ci-dessous peut être adapté à chaque situation. Il doit être signifié par voie d’huissier (article L. 145-10 du Code de commerce).

A , le
N/Réf. :

Objet : demande de signification d’un refus de renouvellement (bail commercial)

Par acte sous seing privé en date du enregistré le à (copie ci-jointe), nous avons donné à bail à les locaux à usage commercial sis à consistant en pour l’exploitation d’un fonds de commerce de . Ledit bail a été consenti pour une durée de années à compter du et doit en conséquence se terminer le .

Par exploit en date du de Maître , huissier à , a demandé le renouvellement de son bail.

Or, nous entendons nous prévaloir des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce et nous opposer au renouvellement dudit bail avec paiement d’une indemnité d’éviction qui sera calculée selon ledit article.

En conséquence, nous vous saurions gré de bien vouloir notifier au preneur notre décision de refus et de l’inviter dès lors à évacuer les locaux loués pour la date susvisée, sous peine de se voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Nous vous demanderons également de lui rappeler les dispositions de l’article L. 145-10 alinéa 5 du même code.

Vous remerciant par avance de la rapidité avec laquelle vous traiterez ce dossier, nous vous prions de recevoir, Maître, nos salutations distinguées.

Précautions pratiques avant d’envoyer

Avant de signer, il faut mesurer les conséquences. Un refus de renouvellement sans motif grave expose le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction parfois élevée (valeur du fonds, frais de déménagement, perte d’exploitation). La question reste ouverte quant au montant exact dans certains cas litigieux, notamment lorsque le preneur a réalisé d’importants travaux. Il est prudent de solliciter une estimation préalable auprès d’un expert-comptable ou d’un avocat spécialisé.

Alessandro Inglese Marin

Conseiller juridique indépendant, Alessandro Inglese Marin décrypte le droit des entreprises, la fiscalité et le droit civil pour ceux qui ont besoin de comprendre avant de décider. Formé à Paris et Madrid, il traduit la complexité juridique en analyses directement actionnables.